Caso de uso
Digitalización de inmueble existente
De un edificio sin información a un activo digital documentado.
- 3,200 m²
- Superficie
- 7
- Niveles
- 360°
- Fotografías
Un inmueble existente en Ciudad de México necesitaba información técnica actualizada para apoyar un proceso de valuación y comercialización. Sin embargo, el propietario no contaba con planos confiables ni con documentación digital suficiente para conocer con precisión las superficies, distribución y estado físico del edificio. El levantamiento arquitectónico confirmó una superficie total construida de 3,195.26 m², distribuida en varios niveles y con una combinación de espacios comerciales, bodegas, habitaciones y áreas de servicio.
El reto
El principal problema era la falta de información técnica organizada. Para un valuador, un propietario o un potencial comprador, esto dificultaba responder preguntas básicas: ¿cuánto mide realmente el inmueble?, ¿cómo están distribuidos sus espacios?, ¿qué usos existen en cada nivel?, ¿cuál es el estado físico actual del edificio? y ¿qué información técnica puede consultarse sin realizar una visita presencial?
El objetivo de TDC fue transformar un inmueble con información limitada en un activo digitalmente documentado y consultable.
Captura de la realidad
El primer paso fue realizar un levantamiento As-Built mediante escáner láser. Dos brigadas topográficas realizaron la captura durante 2 días. Posteriormente se procesaron 240 escaneos en aproximadamente 3 días, generando la nube de puntos que serviría como base para reconstruir digitalmente el inmueble.
De forma complementaria, se realizó un recorrido con cámara 360° durante otros 2 días, generando 184 fotografías 360° distribuidas en el edificio. La combinación de nube de puntos y fotografía 360° permitió obtener dos tipos de información complementaria: geometría precisa del edificio y evidencia visual del estado real de los espacios.
Modelado arquitectónico
A partir de la nube de puntos se desarrolló un modelo arquitectónico BIM As-Built. El modelado tomó alrededor de 2 semanas y permitió reconstruir digitalmente plantas, fachadas, secciones y relaciones espaciales del inmueble.
A partir de ese modelo se generó la documentación arquitectónica necesaria para conocer superficies y distribución. El cuadro de áreas del proyecto documenta un total de 3,195.26 m² construidos, con diferentes usos distribuidos a lo largo del edificio.
Planos georreferenciados
Una de las necesidades técnicas de Plataforma TDC es trabajar con información georreferenciada. Por ello, los planos arquitectónicos se prepararon para su integración como GeoPDF, conservando su relación espacial dentro del sistema GIS de la plataforma.
Para resolver esta necesidad, el equipo de desarrollo de TDC creó una herramienta propia para facilitar la exportación de planos hacia GeoPDF desde el flujo de trabajo BIM. Esto permitió que la documentación arquitectónica dejara de ser un PDF aislado y pudiera utilizarse dentro de un contexto geográfico.
Integración en Plataforma TDC
Una vez generada y estructurada la información, el proyecto fue incorporado a Plataforma TDC. La plataforma permitió concentrar planos arquitectónicos, información por nivel, fotografías 360°, modelo BIM, superficies y el contexto espacial del inmueble.
El usuario puede navegar visualmente por el edificio mediante un plano llave, seleccionar niveles y acceder a las diferentes fotografías 360° vinculadas con su posición dentro de la planta.
Navegación del edificio
Una de las principales ventajas del entorno digital es que el inmueble puede recorrerse remotamente. Cada fotografía 360° conserva su contexto espacial, por lo que el usuario no ve una simple galería de imágenes: puede comprender dónde se encuentra cada captura dentro del edificio.
Esto facilita la revisión de espacios comerciales, habitacionales, bodegas y áreas comunes desde cualquier ubicación.
Comparación entre realidad y modelo BIM
El proyecto también permite utilizar el modelo BIM como referencia frente a la condición real capturada. En una misma experiencia, el usuario puede consultar plano en planta, fotografía 360° y modelo BIM.
Esto facilita la comprensión espacial del edificio y permite contrastar lo documentado digitalmente con lo observado físicamente.
¿Para qué sirvió?
En este caso, la información digitalizada fue utilizada principalmente para apoyar el proceso de valuación y comercialización del inmueble. El valuador podía consultar superficies construidas, distribución de espacios, usos existentes, documentación arquitectónica, condición física del edificio y evidencia fotográfica 360°.
Los posibles interesados en adquirir el inmueble podían obtener una primera comprensión técnica sin necesidad de recorrer físicamente cada espacio desde el inicio.
Valor generado
El resultado no fue solamente un levantamiento topográfico ni un modelo BIM. El verdadero valor fue transformar un edificio con poca información disponible en un activo digital documentado y consultable a distancia.
La cadena de valor puede resumirse así: captura de la realidad → nube de puntos → modelo BIM → planos → GeoPDF → fotografías 360° → Plataforma TDC. Y comercialmente: falta de información → documentación confiable → consulta remota → apoyo a valuación y comercialización.
Conclusión
Este caso demuestra que Plataforma TDC no requiere que un activo cuente previamente con BIM o documentación digital avanzada. Si el inmueble no dispone de información confiable, TDC puede generar esa base mediante captura de realidad, modelado y documentación.
Una vez digitalizado, el activo puede consultarse dentro de Plataforma TDC como una fuente centralizada de información técnica y visual.